임대차계약 – 집주인과 세입자가 알아야 할 기초 상식

임대차계약이란 무엇인가?
집주인(임대인)과 세입자(임차인)의 기본 권리와 의무
계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 사항
전세와 월세의 차이
계약갱신과 계약해지의 기준
보증금 보호와 전입신고의 중요성
분쟁 예방을 위한 생활 속 체크리스트

1. 임대차계약이란 무엇인가?

임대차계약이란 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게
건물이나 주택을 사용·수익할 수 있도록 빌려주고,
세입자는 이에 대해 일정한 돈(전세금, 월세 등)을 지급하기로 약속하는 법적 계약입니다.
→ 민법과 주택임대차보호법에 따라 규율되며,
계약서를 작성하는 순간부터 법적 효력이 발생합니다.

2. 집주인과 세입자의 기본 권리와 의무

구분 집주인(임대인) 세입자(임차인)

권리	월세·전세금 수령, 계약 해지 요구 (정당한 사유 시)	계약 기간 동안 주택 사용, 계약갱신 요구권 (일정 조건 충족 시)
의무	주택 제공·유지보수, 보증금 반환	월세 지급, 원상복구 후 퇴거, 관리비 납부

→ 서로의 권리와 의무는 계약서에 따라 명확히 규정되며,
분쟁을 막기 위해 사전에 내용을 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

3. 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 사항

임대인/임차인의 정확한 인적 사항
주소지, 보증금, 월세, 관리비, 계약 기간 등 금액과 조건 명시
특약사항: 수리 책임, 반려동물 허용 여부, 갱신 조건 등
전입신고 가능 여부 및 확정일자 부여 여부
집주인이 실소유자인지 등기부등본 확인 필수

→ 계약 전 반드시 ‘등기부등본’과 ‘집주인 본인 여부’ 확인

4. 전세와 월세의 차이

항목 전세 월세

지급 방식	일정 금액을 한 번에 맡기고 매월 임대료 없음	소액 보증금 + 매달 월세 지급
장점	목돈 활용 가능, 월 지출 없음	초기 비용 적음, 유동성 좋음
단점	큰 보증금 필요, 대출 없이는 어려움	매월 고정 지출, 장기적으로 더 비용 클 수 있음

→ 일부는 반전세(보증금 + 소액 월세) 형태로 조합되기도 함

5. 계약갱신과 계약해지의 기준

계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 갱신 의사 통보
2020년 이후 세입자는 최대 2년 추가 연장 요구 가능 (계약갱신요구권)
집주인이 거절 가능한 경우:
- 본인이 실거주 예정
- 세입자가 의무 불이행(연체, 훼손 등)
계약 종료 시:
- 원상복구 의무, 보증금 정산, 열쇠 반납 등

6. 보증금 보호와 전입신고의 중요성

전입신고 + 확정일자 → 우선변제권 확보
→ 집이 경매나 압류될 경우,
확정일자를 갖춘 세입자가 먼저 보증금을 돌려받을 수 있음

✅ 필수 조치

계약서에 주소 기재
동사무소에 전입신고
확정일자 스탬프 받기 (동사무소, 인터넷 등기소 가능)

7. 분쟁 예방을 위한 생활 속 체크리스트

계약 내용은 꼼꼼하게 서면화하고, 양측 서명 받기
하자·파손 부위는 사진 촬영 후 보관
관리비, 공과금 분담 기준 사전에 협의
주택 사용 중 생긴 문제는 문서·카톡 등으로 기록 남기기
퇴거 시 입주 상태에 맞춰 청소, 도배, 원상복구 필요 여부 확인

💬 Q&A

Q. 집주인이 계약서를 쓰지 않으려 하면 어떻게 해야 하나요?
A. 반드시 계약서는 서면으로 작성해야 법적으로 보호받을 수 있습니다.
거절 시, 계약을 재고하거나, 보증금 보호 조치를 하지 말고 중단하세요.

Q. 확정일자를 못 받으면 어떤 문제가 생기나요?
A. 경매나 압류 시 보증금 우선순위에서 밀리게 되어
일부 혹은 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.

Q. 계약 갱신을 거부당했어요. 정당한가요?
A. 집주인이 실거주 목적이나 세입자 과실이 없는 한,
계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 이를 거부하면 법적 다툼 가능합니다.

🧭 나라면 어떻게 하여야 할까?

계약 전 등기부등본을 열람하고 집주인과 주소 일치 여부 확인하자
계약 후 전입신고와 확정일자 받기까지 바로 실행하자
계약 기간 중 하자, 갈등 등은 모두 기록으로 남겨두자
계약 만료 6개월 전부터는 갱신 여부에 대해 서면으로 확인하자
보증금 반환 받을 계좌, 일정 등을 사전에 명확히 정리하자

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