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블로그 매매계약의 성립과 해제
불의 나라 회장
2025. 5. 15. 07:12
매매계약의 성립과 해제 – 거래의 시작과 끝, 그 법적 기준
목차
- 매매계약이란 무엇인가?
- 매매계약의 성립 요건
- 계약서 없이도 계약이 성립될 수 있다
- 계약 해제란 무엇인가?
- 법정해제와 약정해제의 차이
- 해제의 효과와 유의점
- 실제 분쟁에서 중요한 핵심 포인트

1. 매매계약이란 무엇인가?
민법 제563조에 따르면,
매매란 한 당사자가 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고,
상대방은 이에 대해 대금을 지급할 것을 약정하는 계약입니다.
즉, 재산을 주고받는 ‘교환’의 약속입니다.
부동산, 자동차, 물건, 심지어 권리 자체도 매매 대상이 될 수 있습니다.
2. 매매계약의 성립 요건
매매계약은 당사자 간의 ‘합의’만으로 성립됩니다.
- 매도인의 매도 의사 + 매수인의 매수 의사
- 대상(무엇을 살 것인가)과 대가(얼마에 살 것인가)에 대한 명확한 합의
→ 계약서는 성립의 요건이 아니라 입증 수단입니다.
구두로도 유효한 계약이 성립될 수 있습니다.
3. 계약서 없이도 계약이 성립될 수 있다
실무에서는 종종 계약서를 작성하지 않았거나, 문자, 카톡, 통화 등으로 의사 표시를 주고받는 경우가 많습니다.
이 경우에도
- 거래의 대상
- 가격
- 인도 시기
등이 명확히 정해져 있고, 당사자 간의 합의가 입증된다면 유효한 매매계약이 됩니다.
→ 다만, 분쟁을 예방하려면 문서로 남기는 것이 매우 중요합니다.
4. 계약 해제란 무엇인가?
해제란, 이미 성립한 계약을 당초부터 없던 것으로 돌리는 것입니다.
계약 해제가 이루어지면
- 계약 효력이 소급적으로 소멸
- 이미 받은 물건이나 대금은 원상회복(돌려줘야 함)
→ 예를 들어, 아파트 매매 계약을 해제하면
계약금·중도금·소유권 모두 원래 상태로 돌려야 합니다.
5. 법정해제와 약정해제의 차이
구분 법정해제 약정해제
의미 | 법률이 정한 사유에 따라 해제 | 당사자 간의 약속에 따라 해제 |
예시 | 일방 당사자의 의무 불이행, 지체 등 | 계약서에 “계약금 포기로 해제 가능” 등 |
조건 | 일정한 불이행 사실 존재 필요 | 별도 합의만 있으면 가능 |
→ 가장 대표적인 약정해제는 계약금 해제조항입니다.
6. 해제의 효과와 유의점
- 소급효: 해제되면 처음부터 계약이 없던 것으로 간주
- 원상회복: 받은 물건·대금·권리 모두 반환
- 손해배상청구 가능성: 귀책사유가 있는 쪽은 손해배상 책임 있음
- 일방적 해제는 제한: 일방의 변심만으로는 해제 불가. 정당한 사유 필요
7. 실제 분쟁에서 중요한 핵심 포인트
- 계약금 해제 조항이 있는가?
→ 민법 제565조:- 매수인이 계약금을 포기하면 해제 가능
- 매도인은 계약금의 배액을 상환하면 해제 가능
- 상대방이 계약을 이행하지 않았는가?
→ 채무불이행이 명백해야 해제 가능 - 해제의사 통지가 있었는가?
→ 구두, 문자, 내용증명 등 해제 의사 표시의 시점이 중요 - 해제 후에도 책임이 남을 수 있는가?
→ 부당 해제는 손해배상 문제로 이어질 수 있음
💬 Q&A
Q. 단순히 마음이 바뀌어서 계약을 해제할 수 있나요?
A. 원칙적으로 불가능합니다.
단, 계약금 해제 조항이 있거나, 당사자 간의 합의가 있는 경우 가능합니다.
Q. 상대가 계약을 지키지 않았을 때 바로 해제 가능한가요?
A. **상대에게 이행을 최고(촉구)**하고도 이행하지 않을 경우에
법정해제가 가능합니다.
Q. 해제를 문자로 해도 되나요?
A. 원칙적으로 가능합니다.
다만, 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편 또는 문자 기록 보관이 중요합니다.
🧭 나라면 어떻게 하여야 할까?
- 계약 체결 시 반드시 계약서 작성 및 해제 조건 명시
- 계약금 거래 시 민법 제565조에 따라 해제 가능성 판단
- 분쟁 발생 시 해제 의사 통지를 명확히 남기고, 증거 확보
- 상대방의 이행 지체나 위반이 발생하면 내용증명 우편을 통해 대응 시작
- 해제를 할 경우 원상회복의 범위와 손해배상 가능성까지 고려해야 함